Как избежать проблем при покупке квартиры?

      Вторичный рынок жилья в России занимает наибольший объем. В то же время по количеству возникающих проблем при совершении сделок этот сегмент рынка тоже на первом месте. Причем вовсе необязательно, что речь идет чисто о мошенничестве. Жизненные ситуации довольно многогранны и поэтому для того, чтобы проблемы не возникли, необходимо знать об основных нюансах при подготовке сделки.

      Государство никак не оберегает добросовестного приобретателя недвижимости от возможных проблем, поэтому бремя ответственности за возможные последствия лежат полностью на покупателе.

      Одна из скрытых от первого взгляда проблем – покупка квартиры с жильцом или даже с жильцами. Присматривая жилье в объявлениях, Вы можете увидеть вариант, выделяющийся своей явной дешевизной. Мотивация продавца может быть разной – от банального «очень нужны деньги», до «срочно уезжаю на ПМЖ в Америку».

      Все «заманчивые» варианты – это сигнал для более бдительной, более детальной проверки специалистами. Наиболее безопасный вариант при совершении сделки – это привлечение специалистов в области недвижимости – риэлторов и юристов. Причем важным условием должно являться оказание услуг по сопровождению сделки на договорной основе. В настоящее время на рынке недвижимости в каждом городе работает значительное количество риэлтерских и юридических агентств, а также частных маклеров. Они имеют различный опыт работы, как и везде среди них есть опытные и не очень, ответственные и нерадивые. При выборе посредника Вам надо поинтересоваться, а через СМИ проверить – как долго они работают на рынке недвижимости, готовы ли они оформить официальный договор с разделом ответственности за юридическую чистоту сделки.

      Но, несмотря на подстраховку, а тем более если Вы все же решили сэкономить, отказавшись от посредников, то первым делом при рассмотрении приемлемого для Вас варианта необходимо до передачи задатка лично встретиться с собственником и проверить его полномочия - а именно оригинал права собственности, паспорт и (или) нотариально заверенную доверенность на право продажи объекта недвижимости. В разговоре с продавцом Вы должны выяснить максимально о том, в браке ли собственник, а если уже нет, то с какого времени в разводе, кто был прописан в жилье и когда выписались, кто отказался от права приватизации и проживали ли несовершеннолетние дети.

      Помните, что не зависимо от единоличного права собственности на жилье существует ещё право проживания. Причем вовсе необязательно этот человек должен быть прописан.

      Для чего же нам необходимо знать - кто и когда был прописан, и кто приватизировал объект? Для покупателя это важная информация, так как она помогает заранее предусмотреть такие неожиданности, как ущемленные права несовершеннолетних детей, чьи права были ограничены во время приватизации или же члены семьи нанимателя, отказавшиеся от участия в приватизации, но за которыми закреплено пожизненное право пользования квартирой.

      Также часто бывает, что квартира продается по причине развода единоличного собственника. Но тут возникает нюанс, что если квартира была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом. При этом даже если она оформлена только на одного из супругов (продавца), то второй в течение 3 лет с момента развода (срок исковой давности) может потребовать раздела имущества.

      То есть в данной ситуации Вам необходимо убедиться, что после развода прошло более 3 лет, или у продавца должен быть документ от бывшего супруга или супруги, подтверждающий согласие на продажу. Такая страховка отнюдь не будет лишней.

      После этого необходимо заказать на этот объект недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это будет стоить недорого, но спасет Вас от возможных проблем. Получив этот документ, Вы сравните полученные официальные данные с рассказом продавца и если найдете расхождения – то это и будет причина явной дешевизны квартиры. Согласие на сделку с проблемной квартирой как минимум увеличит затраты на судебные издержки и как максимум лишит Вас и квартиры и денег на её приобретение. Мы советуем грамотно учесть все риски и помнить, что «умный в гору не пойдет…».

      Категорически не советуем отдавать задаток по сделкам с квартирами, полученными в наследство, на которые ещё не оформлено право собственности, независимо от привлекательной цены. Право собственности может быть оспорено родственниками или другими гражданами и тогда у Вас могут возникнуть проблемы. Также существует вероятность того, что квартира будет предметом спора даже после оформления права.

      Наиболее часто встречается, что пользоваться жилым помещением граждане могут пожизненно в силу завещательного отказа. Для этого наследодатель оставляет завещание, в котором указана обязанность наследника – обеспечить проживание в квартире конкретному лицу на определенный срок, и зачастую это срок жизни отказополучателя. Поскольку последний собственником жилья не является, то и спрашивать его согласия, чтобы продать (подарить или завещать) квартиру, новый владелец не обязан. В итоге покупатель получает квартиру с обременением в виде жильца, которого нельзя выселить. Также этот человек может потребовать государственной регистрации права пользования помещением. Впрочем, он может отказаться от этого права добровольно или потерять, если будет использовать его не по назначению. Доказывать это придется в судебном порядке, подтверждая документально. Стоят ли эти заботы того бонуса, который может предложить продавец, решать покупателю.

      Многие продавцы не желают снижать стоимость квартиры с обременением и маскируясь в диапазоне средних цен подсовывают «кота в мешке». Чтобы не купить недвижимость с жильцом в нагрузку, следует тщательно проверить юридическую чистоту квартиры.

      Знайте, что если договор купли-продажи не содержит информации о гражданах, обладающих правом пожизненного пользования квартирой, а они на самом деле есть, то это существенное нарушение закона. В этом случае продавец пренебрег установленной законом обязанностью и договор можно считать не действительным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Для покупателя это грозит обернуться судебным разбирательством по возврату средств. Поэтому при передаче денег необходимо составить грамотную расписку.

      При непосредственной покупке жилья не поленитесь дополнительно запросить в обслуживающей «жилконторе» справку формы 9 о регистрации по месту жительства на жилье. При этом, прописка может быть как временная так и постоянная. По каждому из жильцов необходимо разобраться. В противном случае Вы рискуете купить жилье с «нагрузкой» в виде незапланированных соседей.

      Соблюдение наших несложных советов позволит Вам избежать многих неприятностей при покупке недвижимости на вторичном рынке жилья.