Новый закон о риелторской деятельности

      По данным Росреестра в России совершается ежегодно в среднем свыше 4 миллионов сделок с недвижимостью. По данным Российской гильдии риелторов (РГР) примерно 3,5 миллиона из них заключаются при участии риелторов. Годовой оборот таких сделок составляет 6 триллионов рублей. Ориентировочная комиссия — 2% от этого оборота.

      В крупных городах доля сделок с помощью риелторов больше, чем в небольших. По данным РГР количество сделок с недвижимостью уменьшилось в среднем по стране на 10-20%, если говорить о регионах, то показатели в них разные — уменьшение от 0 до 30%.

      В настоящее время никто и ничто не заставляет риелторов объединяться в саморегулируемые организации, разрабатывать какие-то правила, проводить аттестацию, сертификацию. При этом на рынке недвижимости работают как профессионалы с многолетним опытом и безупречной репутацией, так и «случайные» люди с острым желанием получить свой процент от сделки, не говоря уже об откровенных мошенниках и так называемых «черных риелторах». Ни у кого не вызывает сомнений, что профессия риелтора социально ответственная и значимая для экономики государства.

      Дискуссии о необходимости специального закона, посвященного деятельности риэлторов, начались на заре этого века. В это время состоялись две попытки принять закон «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но оба законопроекта с таким названием были отклонены.

      С той поры обсуждение о необходимости принятия Закона РФ, регулирующего деятельность риелторов в России, с разной периодичностью велось как на многочисленных риэлторских конгрессах, так и муссировалось в СМИ. У этого до сих пор неизданного Закона есть как противники, так и сторонники. Противники утверждают, что действующего законодательства вполне достаточно, а специальный закон станет новым бременем для предпринимателей. Сторонники закона настаивают на необходимости очистить рынок от непрофессиональных и недобросовестных участников, тем самым повысить небезупречный в современной России статус профессии риэлтора.

      В итоге длительных дискуссий, сторонников введения данного закона стало гораздо больше противников, поэтому в этом году депутаты шестого созыва Государственной думы России от «Справедливой России» во главе с Дмитрием Ушаковым внесли на рассмотрение проект Федерального закона РФ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».

      Рассмотрим основные положения этого законопроекта. Вводится определение риэлтерской деятельности, под которым понимается предпринимательская деятельность по оказанию на договорной основе услуг по совершению операций с объектами недвижимости, осуществляемая в соответствии с профессиональными стандартами и правилами на основе норм данного законопроекта. Выделены две формы организации риэлтерской деятельности — самостоятельная деятельность агента и деятельность юридического лица. Все риелторы станут либо агентами по недвижимости, либо брокерами по недвижимости. При этом обязанности и ответственность у них будет разная. Предполагается, что агент по недвижимости будет работать на объектах, фотографировать, консультировать, владеть статистикой. Он должен разбираться в характеристиках объекта, уметь готовить пакет документов, знать, как совершать сделку и расчет. Брокер — лицо, которое имеет право заключать договоры, подписывать их. Он является руководителем и несет ответственность за действия своих агентов. Соответственно клиент заключает договор на оказание услуг с брокером, так как только он имеет право на заключение и подпись такого документа.

      Самостоятельный агент по недвижимости должен быть зарегистрирован в качестве ИП, иметь стаж осуществления такой деятельности по месту основной работы не менее 3-х лет или квалификационный аттестат, действующий непрерывно в течении не менее 5-ти лет.

      Юрлицо, осуществляющее риэлторскую деятельность, обязано иметь не менее 2 риэлторов по основному месту работы. Руководитель или же заместитель такого агентства должен быть профессиональным агентом с требованиями аналогичными указанным выше для ИП. Регулирование и контроль за деятельностью самостоятельных риэлторов и юрлиц будут возложены на саморегулируемые организации (СРО). При этом СРО должно состоять минимум из 500 человек. В СРО будет формироваться компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов. Для вступления в СРО будет необходимо внести вступительный взнос в размере 30 тысяч рублей. Обязательные условия для членства в СРО — наличие квалификационного аттестата профессионального агента и отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Остальные требования на усмотрение устава СРО. Такой СРО может быть любая организация, например, уже созданная и активно действующая Российская гильдия риелторов.

      Для оказания услуг в обязательном порядке необходимо будет заключать соответствующий договор. Цена договора устанавливается в виде процента от стоимости сделки, либо путем составления сметы. Результатом работы будет являться: при продаже недвижимости — переход права собственности, подтвержденный регистрацией и актом приема-передачи объекта; для аренды — заключение договора аренды и вступление арендатора в пользование объектом, подтвержденное актом приема-передачи.

      Риэлтор будет иметь право распространять информацию об объектах только при наличии соответствующего договора с собственником. Для публикации информации об объектах в СМИ будут необходимы правоустанавливающие документы и официальная деятельность риэлтора. Введется имущественная ответственность. Вред, причиненный деятельностью риэлтора, подлежит возмещению в полном объеме за счет имущества ИП или юрлица, с которым риэлтор заключил трудовой договор. В качестве обеспечения деятельности предлагается обязательное страхование деятельности риэлтора на сумму не менее 300 тыс. руб. и формирование компенсационного фонда СРО (каждый участник вносит не менее 30 тыс. руб.). Кроме того, риелторы должны будут застраховать свою имущественную ответственность на 10 млн. руб.

      Вводится обязательная профессиональная аттестация риэлторов. Физлицо может аттестоваться в качестве профессионального агента при наличии высшего или среднего профессионального образования по результатам освоения образовательных программ в области риэлторской деятельности. По результатам экзамена выдается квалификационный аттестат.

      Законопроект не понравился ни правительству, ни самим риэлторам. Правительству не понравилась необходимость обязательного саморегулирования риэлторской деятельности и дублирование отдельных положений других федеральных законов. Риелторы считают законопроект сырым и не отвечающим реалиям современного рынка недвижимости. И с теми и с другими нельзя не согласиться. Законопроект требует доработки при активном участии самих риелторов.

      Комитет Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на своем первом заседании 6 октября 2016 года рассмотрел законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» и по итогам предложил включить указанный проект федерального закона в программу законопроектной работы Думы в период осенней сессии 2016 года. Срок подготовки законопроекта к рассмотрению Государственной Думой в первом чтении — декабрь 2016 года. Исходя из существующей практики работы нашей Думы, итоговый документ мы сможем получить не ранее чем через год.